Kako kupiti nekretnine u Crnoj Gori? Koji dokumenti su potrebni za to? Kako se vrši plaćanje? Da li je sigurnost transakcije zagarantovana i kako ona funkcionira? Pokušat ćemo odgovoriti na sva ova pitanja u ovom članku.

1. Odabir buduće kuće ili stana

Čim pronađete apartman, kuću ili vilu na našoj web stranici, kontaktirajte nas za ažurne informacije o nekretnini. Osim toga, javite nam parametre željene nekretnine s 1 spavaćom sobom ili 2 spavaće sobe, udaljenost od mora i vaš budžet. Na osnovu ovih parametara, odabrat ćemo najprikladnije opcije za vas. Zatim ćemo kreirati detaljan plan razgledanja svih nekretnina koje vas zanimaju i koje preporučujemo. Dočekat ćemo vas na aerodromu, prijaviti vas u vaš apartman i tokom narednih nekoliko dana pokazat ćemo vam sve nekretnine koje ste prethodno dogovorili.

2. Potpisivanje ugovora kod notara i uplata akontacije

Nakon što ste se odlučili za nekretninu i sa prodavateljem smo razgovarali o svim detaljima, možete pristupiti direktno kupoprodajnoj transakciji. Moraćete da dostavite međunarodni pasoš (koji ne ističe u narednih 6 meseci), mi ćemo pripremiti ostatak dokumenata. Postupak potpisivanja glavnog ugovora prema crnogorskim zakonima mora se sprovesti u prisustvu licenciranog notara i sudskog tumača, koji takođe ima važeću licencu. Naša kompanija će dogovoriti sastanak kod notara i obezbediti tumača, kao i sastaviti paket dokumenata neophodnih za overu. Svaki notar je u potpunosti odgovoran za ovjerenu ispravu svojom imovinom, kao i krivičnu odgovornost u slučaju nezakonitih radnji. Dakle, notar ovjerava ugovore (i ostale povezane dokumente) i od tog trenutka transakcija se smatra završenom. Prilikom potpisivanja ugovora plaća se akontacija u iznosu od 5-10% (ili fiksni iznos po dogovoru obje strane), što je fiksirano u kupoprodajnom ugovoru. Akontacija je djelimično plaćanje za nekretninu koja se na osnovu ugovora prenosi na kupca. Ukoliko se kupac kasnije predomisli i ne uplati preostali iznos, avans ostaje prodavcu. U suprotnom slučaju: u slučaju promjene planova prodavača, kupcu se vraća akontacija, već u dvostrukom iznosu. Ovo je općeprihvaćena svjetska praksa sklapanja poslova.

3. Dalja plaćanja po ugovoru

Prenos glavnice po zaključenom kupoprodajnom ugovoru vrši se bankovnim transferom. Prijenos novca se obično vrši prijenosom na račun prodavca iz strane banke (na primjer, iz ruske banke) ili na račun notara

Za transfer sredstava u inostranstvo, morate banci pošiljaocu dostaviti popunjen i ovjeren ugovor o kupoprodaji strane nekretnine (originalni ugovor sa notarskim pečatom i njegov prevod na službeni jezik zemlje banke pošiljaoca) kao osnovu za – transfer. Transfer se obično završava u roku od dvije sedmice od potpisivanja ugovora o kupoprodaji. Ako su se strane dogovorile o planu plaćanja na rate, raspored plaćanja je naveden u ugovoru.

4. Dodatni strtroškovi

  • Porez na promet nekretnina (3% vrijednosti nekretnine)

Bilješka: porez se ne plaćaAko kupujete novu nekretninu od investitora koji je pravno lice i plaćate PDV državi u iznosu od 21%. Ako kupujete nekretninu iz druge ruke, obavezna uplata poreza je –, koja se mora izvršiti u roku od 15 dana od potpisivanja ugovora. Porez možete platiti u Crnoj Gori ili iz druge zemlje bankovnim transferom na račun poreske uprave. Ako se porez ne plati u roku od 15 dana, naplaćuje se kazna od 0,3% za svaki dan kašnjenja.

  • Notarske usluge

Javnobilježničke naknade prilikom potpisivanja glavnog ugovora o prodaji su sljedeće:

Porez na vrijednost objekta (+21% PDV)

EUR 60.000-80.000 EUR 300

EUR 80.001-120.000 EUR 350

Ako je vrijednost objekta veća od 120.000 eura, tada se za svakih 15.000 eura povećanja vrijednosti iznos javnobilježničke naknade povećava za 10 eura. Također je potrebno uzeti u obzir da iznos poreza ne uključuje PDV u iznosu od 21% i posebno se dodaje. Maksimalna notarska taksa je 5.000 eura.

  • Usluge sudskog tumača

Prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora mora biti prisutan sudski tumač. Prevod će koštati 50 eura/sat (obično je dovoljan 1 sat), a prevod ugovora - 25 eura po stranici (standardni ugovor je 7-10 stranica).

  • Punomoćje (opciono)

Ako iz bilo kojeg razloga ne možete biti prisutni na transakciji, možete izdati punomoć svom agentu ili advokatu da izvrši transakciju u vaše ime. Punomoćje i njegov prevod obično koštaju 70-100 eura.

  • Advokatske usluge (opciono)

Ako vam predstoji skupa kupovina i želite se dodatno zaštititi, savjetujemo vam da kontaktirate nezavisnog advokata koji će zastupati vaše interese. Usluge advokata obično se kreću od 1.000 do 1.500 eura, u zavisnosti od vrijednosti nekretnine.

4. Preupis prava svojine u katastar

Tek nakon ispunjenja svih obaveza kupca i prenosa sredstava na račun prodavca, tj. plaćanje pune cijene nekretnine, prodavac može izdati Clausula Intabulandi (potvrdu) kupcu. Drugim riječima, ovaj dokument govori o odsustvu bilo kakvih potraživanja između dvije strane. Ovaj dokument notar šalje u katastar radi preknjižbe vlasništva. U ovoj fazi prisustvo prodavca više nije neophodno. Zakon propisuje maksimalan rok za ponovnu registraciju prava svojine u roku od 60 dana (ali u praksi može trajati i do 3 mjeseca, u zavisnosti od regije).

Nakon toga, novi vlasnik može dobiti tzv. "List integriteta". Drugim riječima, samo izvod iz registra kojim se dokazuje vlasništvo kupca na nepokretnostima u Crnoj Gori. Naime, kupac postaje vlasnik već u fazi potpisivanja kupoprodajnog ugovora i nakon što ispuni svoje obaveze da plati stečenu imovinu i dobije Clausula Intabulandi od prodavca. Ali pravno, kupac objekta se smatra novim vlasnikom stečenog stambenog prostora tek nakon upisa kupoprodajnog ugovora u katastar.

5. Čestitamo, ponosni ste vlasnik komadića raja u Crnoj Gori!

  • Nakon dobijanja spiska netačnosti, biće potrebno izvršiti preregistraciju vodomera i strujomera na novog vlasnika, kao i potpisivanje novog ugovora o pružanju internet usluga.
  • Sada možete započeti proces dobijanja boravišne dozvole na osnovu vlasništva nad nekretninama ukoliko planirate da veći dio godine provedete u Crnoj Gori.