Kako kupiti nekretnine u Crnoj Gori? Koji dokumenti su potrebni za to? Kako se vrši plaćanje? Da li je sigurnost transakcije zagarantovana i kako ona funkcionira? Pokušat ćemo odgovoriti na sva ova pitanja u ovom članku.
1. Odabir buduće kuće ili stana
Odmah, čim ste potražili stan, kuću ili vilu na našoj web stranici, kontaktirajte nas za ažurne informacije o ovom objektu. Uz to, recite nam parametre željenog objekta - koliko spavaćih soba, udaljenost od mora, koji budžet; Na osnovu ovih parametara, moći ćemo da Vam napravimo izbor najpogodnijih opcija. Nakon toga ćemo izraditi detaljan plan pregleda svih objekata koji vas zanimaju i koje preporučujemo. Svakako ćemo Vas dočekati na aerodromu, smjestiti u stan u kojem ćete stanovati, a u narednih nekoliko dana ćemo Vam pokazati sve objekte koje smo unaprijed dogovorili.
2. Potpisivanje ugovora kod notara i uplata akontacije
Nakon što ste se odlučili za nekretninu i sa prodavateljem smo razgovarali o svim detaljima, možete pristupiti direktno kupoprodajnoj transakciji. Moraćete da dostavite međunarodni pasoš (koji ne ističe u narednih 6 meseci), mi ćemo pripremiti ostatak dokumenata. Postupak potpisivanja glavnog ugovora prema crnogorskim zakonima mora se sprovesti u prisustvu licenciranog notara i sudskog tumača, koji takođe ima važeću licencu. Naša kompanija će dogovoriti sastanak kod notara i obezbediti tumača, kao i sastaviti paket dokumenata neophodnih za overu. Svaki notar je u potpunosti odgovoran za ovjerenu ispravu svojom imovinom, kao i krivičnu odgovornost u slučaju nezakonitih radnji. Dakle, notar ovjerava ugovore (i ostale povezane dokumente) i od tog trenutka transakcija se smatra završenom. Prilikom potpisivanja ugovora plaća se akontacija u iznosu od 5-10% (ili fiksni iznos po dogovoru obje strane), što je fiksirano u kupoprodajnom ugovoru. Akontacija je djelimično plaćanje za nekretninu koja se na osnovu ugovora prenosi na kupca. Ukoliko se kupac kasnije predomisli i ne uplati preostali iznos, avans ostaje prodavcu. U suprotnom slučaju: u slučaju promjene planova prodavača, kupcu se vraća akontacija, već u dvostrukom iznosu. Ovo je općeprihvaćena svjetska praksa sklapanja poslova.
3. Dalja plaćanja po ugovoru
Prenos glavnice po zaključenom kupoprodajnom ugovoru vrši se bankovnim transferom. Prijenos novca se obično vrši prijenosom na račun prodavca iz strane banke (na primjer, iz ruske banke) ili na račun notara
Za prenos sredstava u inostranstvo potrebno je dostaviti osnov banci pošiljateljici - zaključen i overen ugovor o kupoprodaji strane nepokretnosti (original ugovora sa notarskim pečatom i njegov prevod na državni jezik zemlje pošiljaoca banka se nalazi). Prijenos sredstava se obično vrši u roku od 2 sedmice od dana zaključenja kupoprodajnog ugovora. Ako su se strane dogovorile o obročnom planu, tada je ugovorom preciziran raspored plaćanja.
4. Dodatni strtroškovi
- Porez na promet nekretnina (3% vrijednosti nekretnine)
Bilješka: porez se ne plaćaako kupujete novu nekretninu od developera koji je pravno lice. lice i koje plaća državni PDV u iznosu od 21%. Ako kupujete nekretninu za preprodaju, tada je plaćanje poreza obavezno - to morate učiniti u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora. Porez možete platiti kako u Crnoj Gori tako i iz druge zemlje bankovnim transferom na poreski račun. Ukoliko se porez ne plati u roku od 15 dana, onda se za svaki dan kašnjenja naplaćuje kazna u iznosu od 0,3%.
Javnobilježničke naknade prilikom potpisivanja glavnog ugovora o prodaji su sljedeće:
Porez na vrijednost objekta (+21% PDV)
EUR 60.000-80.000 EUR 300
EUR 80.001-120.000 EUR 350
Ako je vrijednost objekta veća od 120.000 eura, tada se za svakih 15.000 eura povećanja vrijednosti iznos javnobilježničke naknade povećava za 10 eura. Također je potrebno uzeti u obzir da iznos poreza ne uključuje PDV u iznosu od 21% i posebno se dodaje. Maksimalna notarska taksa je 5.000 eura.
Prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora mora biti prisutan sudski tumač. Prevod će koštati 50 eura/sat (obično je dovoljan 1 sat), a prevod ugovora - 25 eura po stranici (standardni ugovor je 7-10 stranica).
Ako iz bilo kojeg razloga ne možete biti prisutni na transakciji, možete izdati punomoć svom agentu ili advokatu da izvrši transakciju u vaše ime. Punomoćje i njegov prevod obično koštaju 70-100 eura.
- Advokatske usluge (opciono)
Ako vam predstoji skupa kupovina i želite se dodatno zaštititi, savjetujemo vam da kontaktirate nezavisnog advokata koji će zastupati vaše interese. Usluge advokata obično se kreću od 1.000 do 1.500 eura, u zavisnosti od vrijednosti nekretnine.
4. Preupis prava svojine u katastar
Tek nakon ispunjenja svih obaveza kupca i prenosa sredstava na račun prodavca, tj. plaćanje pune cijene nekretnine, prodavac može izdati Clausula Intabulandi (potvrdu) kupcu. Drugim riječima, ovaj dokument govori o odsustvu bilo kakvih potraživanja između dvije strane. Ovaj dokument notar šalje u katastar radi preknjižbe vlasništva. U ovoj fazi prisustvo prodavca više nije neophodno. Zakon propisuje maksimalan rok za ponovnu registraciju prava svojine u roku od 60 dana (ali u praksi može trajati i do 3 mjeseca, u zavisnosti od regije).
Nakon toga, novi vlasnik može dobiti tzv. "List integriteta". Drugim riječima, samo izvod iz registra kojim se dokazuje vlasništvo kupca na nepokretnostima u Crnoj Gori. Naime, kupac postaje vlasnik već u fazi potpisivanja kupoprodajnog ugovora i nakon što ispuni svoje obaveze da plati stečenu imovinu i dobije Clausula Intabulandi od prodavca. Ali pravno, kupac objekta se smatra novim vlasnikom stečenog stambenog prostora tek nakon upisa kupoprodajnog ugovora u katastar.
5. Čestitamo, srećni ste vlasnik komadića raja u Crnoj Gori!
- Nakon dobijanja spiska netačnosti, biće potrebno izvršiti preregistraciju vodomera i strujomera na novog vlasnika, kao i potpisivanje novog ugovora o pružanju internet usluga.
- Sada možete započeti proces dobijanja boravišne dozvole na osnovu vlasništva nad nekretninama ukoliko planirate da veći dio godine provedete u Crnoj Gori.
