Как купить недвижимость в Черногории? Какие документы для этого нужны? Как происходит оплата? Гарантируется ли безопасность сделки и как она проходит? На все эти вопросы мы постараемся ответить в этой статье.

1. Выбор будущего дома или апартаментов

Сразу, как только вы присмотрели для себя на нашем сайте апартамент, дом или виллу, свяжитесь с нами для получения актуальной информации по данному объекту. Помимо этого сообщите нам параметры желаемого объекта — сколько спален, удаленность от моря, какой бюджет; на основании этих параметров мы сможем сделать Вам подборку из наиболее подходящих вариантов. После этого мы составим подробный план по просмотру всех объектов, которые Вас заинтересовали и которые мы рекомендуем. Мы обязательно вас встретим в аэропорту, разместим в апартаментах, где Вы будете проживать, и в последующие несколько дней мы покажем все те объекты, которые заранее с Вами согласовали.

2. Подписание договора у нотариуса и оплата аванса

Как только Вы определились с объектом недвижимости и мы обсудили все детали с продавцом, можно переходить непосредственно к сделке купли-продажи. Вы должны будете предоставить международный паспорт (срок действия которого не заканчивается в ближайшие 6 месяцев), остальные документы подготовим мы. Процедура подписания основного договора по черногорским законам должна производиться в присутствии лицензированного нотариуса и судебного переводчика, также имеющего действующую лицензию. Наша компания организует встречу в офисе нотариуса и предоставит переводчика, а также составит необходимый для заверения пакет документов. Каждый нотариус несет полную ответственность за заверяемые документы своим имуществом, а также уголовную ответственность в случае неправомерных действий. Итак, нотариус заверяет договора (и другие сопутствующие документы), и с этого момента сделка считается совершенной. При подписании договора уплачивается аванс в размере 5-10% (или фиксированная сумма по согласованию обеих сторон), что  фиксируется в договоре купли-продажи. Аванс является частичной оплатой за переходящий покупателю по договору объект недвижимости. Если впоследствии покупатель меняет свое решение и не выплачивает оставшуюся сумму, то аванс остается у продавца. В противоположном случае: если меняются планы у продавца – аванс, уже в двойном размере, возвращается покупателю. Такова общепринятая мировая практика заключения сделок.

3. Дальнейшие платежи по договору

Перевод основной суммы по заключенному договору купли-продажи производится путем банковского перевода. Денежный перевод обычно осуществляется путем перечисления на счет продавца из зарубежного банка (к примеру, из российского банка) либо на счет нотариуса

Для перевода денежных средств за границу необходимо предоставить в банк-отправитель денежных средств основание — заключенный и нотариально заверенный договор купли-продажи зарубежной недвижимости (оригинал договора с печатью нотариуса и его перевод на государственный язык той страны, где располагается банк-отправитель денежных средств). Перевод денежных средств обычно выполняется в течение 2 недель с момента заключения договора купли-продажи. Если стороны договорились о рассрочке, то в договоре прописывается график платежей.

4. Дополнительные расходы

  • Налог на оборот недвижимости (3% от стоимости объекта)

Обратите внимание: налог не платится, если Вы приобретаете новый объект у застройщика, который является юр. лицом и который уплачивает государству НДС в размере 21%. Если Вы приобретаете вторичную недвижимость, то уплата налога обязательна — это необходимо сделать в течение 15 дней с момента заключения договора. Оплатить налог можно как в Черногории, так и из другой страны банковским переводом на счет налоговой. Если налог не уплачен в течении 15 дней, то за каждый день просрочки начисляется пеня в размере 0,3%.

  • Услуги нотариуса

Нотариальные таксы при подписании основного договора купли-продажи следующие:

Стоимость объекта             Такса (+21% НДС)

60,000-80,000 евро               300 евро

80,001-120,000 евро             350 евро

Если стоимость объекта выше 120,000 евро, то при увеличении стоимости на каждые 15,000 евро сумма таксы нотариуса увеличивается на 10 евро. Также необходимо учитывать, что в сумму таксы не входит НДС в размере 21% и добавляется отдельно. Максимальная нотариальная такса составляет 5,000 евро.

  • Услуги судебного переводчика

При подписании договора купли-продажи обязательно должен присутствовать судебный переводчик. Устный перевод обойдется в 50 евро/час (обычно 1 часа достаточно), а перевод договора – 25 евро за страницу (стандартный договор составляет 7-10 страниц).

  • Доверенность (опционально)

Если вы не можете по каким-либо причинам присутствовать на сделке, вы можете выписать доверенность вашему агенту или адвокату на совершение сделки от вашего лица. Доверенность и ее перевод обходятся обычно в 70-100 евро.

  • Услуги адвоката (опционально)

Если у вас предстоит дорогая покупка и вы хотите дополнительно обезопасить себя, то мы советуем обратиться к независимому адвокату, который будет представлять ваши интересы. Услуги адвоката обычно составляют от 1,000 до 1,500 евро в зависимости от стоимости объекта.

4.  Перерегистрация прав собственности в кадастре

Только после выполнения всех обязательств покупателя и перевода денежных средств на счет продавца, т.е. оплаты полной стоимости недвижимости, продавец может выдать покупателю Clausula Intabulandi (подтверждение). Другими словами, этот документ говорит об отсутствии любого вида претензий между двумя сторонами. Нотариус отправляет данный документ в кадастр для перерегистрации права собственности. На данном этапе присутствие продавца уже необязательно. Закон прописывает максимальный срок для перерегистрации права собственности в 60 дней (но на практике это может затянуться и до 3 месяцев в зависимости от региона).

После этого новый владелец может получить так называемый «Лист непокретности». Другими словами, просто выписку из реестра, доказывающую владение покупателем недвижимым имуществом на территории Черногории. По факту покупатель становится собственником уже на этапе подписания договора купли-продажи и после выполнения своих обязательств по оплате за приобретаемое имущество и получения от продавца Clausula Intabulandi. Но юридически покупатель объекта считается новым владельцем приобретаемого жилья только поле регистрации договора купли-продажи в Кадастре.

5. Поздравляем, Вы — счастливый обладатель райского уголка в Черногории!

  • После получения листа непокретности необходимо будет перерегистрировать счетчики воды и электричества на нового владельца, а также подписать новый договор на предоставление интернет-услуг.
  • Теперь Вы можете начать процесс оформления ВНЖ на основании владения недвижимостью, если планируете проводить в Черногории большую часть года.